قرارداد برای اختلاف چیست؟
انعقاد قرارداد ؛ شرایط و ضوابط نوشتن قرارداد قانونی معتبر
از آنجا که در روابط تجاری و انواع داد و ستدها، انعقاد قرارداد امری ضروری است و برای جلوگیری از مشکلات در زمان دعاوی احتمالی لازم است، در این مقاله سعی داریم شما را با شرایط نوشتن قرارداد و ضوابط قانونی مربوط به آن آشنا کنیم.
نحوه انعقاد قرارداد
می‌دانید که مطابق ماده ۱۸۳ قانون مدنی، قرارداد یا عقد یعنی یک یا چند شخص در برابر یک یا چند نفر دیگر به انجام کاری متعهد شوند و این امر مورد پذیرش هر دو طرف قرار داشته باشد؛ پس اولین شرط برای انعقاد قرارداد رضایت طرفین است. نکته دوم این است که بسته به نوع قراردادی که تنظیم می‌شود، باید قوانین حاکم بر کشور در آن خصوص مورد توجه قرار گیرد چرا که اگر مفاد آن مغایر با قانون باشد، این قرارداد از نظر حقوقی صحیح نیستند و مورد حمایت قانون قرار نمی‌گیرد.
انواع قرارداد
قراردادها از منظر قانون انواع مختلفی دارند و از جهات گوناگونی می‌توان آنها را دسته‌بندی کرد؛ مثلا برای بعضی از آنها در قانون مدنی تعریف مشخصی بیان شده است که به عقود معیّن مشهورند، مانند قراردادهای: بیع (خرید و فروش)، اجاره، رهن، وکالت، قرض، مضاربه، حواله، مزارعه و… و بعضی دیگر از قراردادهایی که بین افراد توافق می‌شوند به قرارداد آزاد یا غیر معیّن معروفند که تعریف خاصی برای آنها در قانون نیامده ولی مفاد آنها نباید با قانون مغایر باشند تا برای طرفین لازم‌الاجرا باشند.
امّا قراردادها از منظر آثار آنها و ذات حقوقی به انواع دیگری تقسیم می‌شوند که در ماده ۱۸۴ قانون مدنی به آنها اشاره شده است: لازم، جایز، خیاری، منجز و معلّق، که مهمترین آنها قرارداد لازم و جایز است؛ عقد لازم عقدی است که پس از انعقاد قرارداد هیچ‌یک از طرفین نمی‌توانند آن را بر هم بزنند مگر در مواقعی که برای فسخ در متن قرارداد شرایطی ذکر شده باشد یا قانون اجازه فسخ قرارداد را داده است، مانند عقد اجاره.
از طرف دیگر قرارداد جایز عقدی است که هر یک از طرفین هر زمان که بخواهد می‌تواند آن را فسخ کند، مانند عقد وکالت؛ امّا قراردادها از نظر تشریفاتی که با آن تنظیم می‌شوند نیز به دو دسته دیگر تقسیم می‌شوند: تشریفاتی و رضایی؛ منظور از عقود تشریفاتی عقودی هستند که در قانون تشریفات خاصی برای انعقاد آنها قرار داده شده مانند قرارداد انتقال حق کسب و پیشه یا تجارت که طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶فقط با تنظیم سند رسمی معتبر هستند و اما عقود رضایی عقودی هستند که به صرف توافق دو طرف و بدون نیاز به رعایت تشریفات خاصی منعقد می‌شوند مانند عقد وکالت که به صرف توافق دو طرف واقع می‌شود.
ممکن است قراردادها در اسناد عادی یا رسمی تنظیم شوند؛ قراردادهایی که در دفاتر اسناد رسمی و در حضور مأموران صلاحیت‌دار تنظیم می‌شوند، رسمی هستند و عقودی که بین دو نفر روی برگه منعقد می‌شوند، عادی نام دارند.
قانون حاکم بر قرارداد
گفتنی است که قانون حاکم بر قرارداد را موضوع ذکر شده در آن و شرایط و تعهدات طرفین که در آن نوشته شده، تعیین می‌کند. به همین خاطر است که اشاره کردیم برای انعقاد قرارداد باید علاوه بر قانون مدنی به قوانین مرتبط با موضوع عقد نیز توجه داشت و از ضوابط آن آگاه بود تا موضوع عقد مخالف با مقررات نباشد، چرا که در این صورت قانون از آن حمایت نخواهد کرد.
برای مثال اگر موضوع قراردادی باربری یا حمل و نقل است، باید قانون تجارت مورد توجه باشد یا اگر موضوع عقد، اشتغال کارمندی است، باید حتما به قانون کار و تأمین اجتماعی مراجعه کرد.
اجزاء یا عناصر قرارداد
باید بدانید که برای نوشتن قرارداد باید اجزاء مختلف آن را بشناسید و آنها را در نوشتن لحاظ کنید که عبارتند از:
عنوان:
البته در صورت بروز اختلاف در عقود، نیّت طرفین مورد بررسی قرار می‌گیرد و این مهم نیست که با چه عنوانی عقد را تنظیم می‌کنند، امّا برای بهتر روشن شدن قصد طرفین بهتر است که نوع قراردادی که بر آن توافق دارند بدون پسوند یا کلمه‌ای اضافه در بالای قرارداد نوشته شود، مثلا: اجاره.
طرفین:
هر یک از طرفین قرارداد شخص یا اشخاصی حقیقی یا حقوقی هستند که در برابر یک یا چند شخص دیگر متعهد به انجام کاری می‌شوند، بنابراین مهمترین اصل این است که مشخصات دقیق هر دو طرف نوشته شود؛ اگر شخصی به نمایندگی از شرکتهای دولتی یا خصوصی طرف معامله باشد، باید حتما صحت حق امضای او مشخص شود و اگر از طرف شخص دیگری وکیل است باید مشخصات وکالت‌نامه در قرارداد درج شود. نکته دیگر اینکه بلوغ عقلی و صلاحیت طرفین معامله نیز بسیار مهم است.
موضوع قرارداد:
در یک معامله، موضوع قرارداد عمل یا مالی است که طرفین خود را متعهد به انجام یا پرداخت آن می‌کنند که از نظر قانون این موضوع باید دارای شرایطی باشد: اول اینکه باید دارای ارزش عقلانی باشد، دوم اینکه موضوع باید در زمان انعقاد قرارداد، مشخص، موجود و معلوم و قابل رویت باشد و اگر نبود باید کمیت و کیفیت آن به خوبی مشخص شده باشد. نکته مهم بعد اینکه امکان انجام یا تسلیم آن به طرف مقابل وجود داشته باشد و در اختیار شخص دیگری نباشد.
مدّت قرارداد:
حتما باید در نوشتن قرارداد زمان تنظیم و تاریخ تعهد درج شود، در بعضی از قراردادها مانند خدمات، تاریخ انجام کار یک رکن اساسی است و در بعضی دیگر مانند عقد اجاره اگر تاریخ وجود نداشته باشد، عقد با مشکل مواجه می‌شود. بهتر است تاریخ شروع و انجام کار به صورت عدد و حروف، دقیقا نوشته شود تا هیچ شبهه‌ای وجود نداشته باشد.
مبلغ قرارداد و نحوه پرداخت:
در قراردادهای خرید و فروش به ارزشی که در مقابل خدمات یا کالا پرداخت می‌شود، مبلغ یا ثمن گفته می‌شود؛ نحوه پرداخت آن باید به صورت دقیق در برگه قرارداد درج شود. گفتنی است که اگر نحوه پرداخت مبلغ از طریق چک باشد باید مشخصات دقیق آن نوشته شود و اگر باید به صورت ماهیانه یا در تاریخ‌های مشخص پرداخت شود، باید دقیقا این تاریخ‌ها درج شوند.
محل انعقاد قرارداد و محل انجام تعهد:
از نظر قانون محل تنظیم قرارداد برای رسیدگی به دعاوی احتمالی بسیار مهم است و در بعضی عقود محل انجام تعهد نیز باید نوشته شود، مثلا در قراردادهای ارائه خدمات یا تحویل کالا.
شرایط نوشتن قرارداد
مطابق با ماده ۱۹۰ قانون مدنی، شرایطی باید برای نوشتن قرارداد وجود داشته باشد تا از نظر قانونی صحیح شناخته شود:
- رضایت و قصد طرفین: اولین شرط برای نوشتن قرارداد راضی بودن و وجود قصد در هر دو طرف برای انجام معامله است.
- اهلیّت طرفین: منظور از اهلیت این است که هر دو طرف باید عاقل، بالغ و رشید باشند یعنی به سن قانونی رسیده باشند و قدرت و توانایی اعمال حق خود را داشته باشند و در مورد اشخاص حقوقی باید تحقیق شود که آیا در مورد موضوع مورد معامله، توانایی لازم را دارد یعنی این موضوع در چارچوب اساسنامه آن شرکت قرار دارد یا نه؟
- معیّن بودن موضوع معامله: پیش از این اشاره شد که مال یا عملی که طرفین بر سر آن توافق می‌کنند باید مشخص و معلوم و قابل رویت باشد و در صورت رویت نشدن باید کیفیت دقیق آن مشخص باشد.
- مشروعیت جهت معامله: هدف معامله در قرارداد باید هدفی مشروع و قانونی باشد، هرچند در متن عقد نوشته نشود، در غیر این صورت معامله باطل است.
علاوه بر این شرایط که در نحوه انعقاد قرارداد باید مورد توجه قرار بگیرند، ممکن است شروط دیگری نیز در متن معامله به توافق دو طرف برسد که در صورت مخالف نبودن آنها با قانون، برای هر دو طرف لازم‌الاجرا هستند.
شرایط فسخ قرارداد
فسخ یا بر هم زدن قرارداد به معنای خارج شدن از آن به صورت یک‌طرفه است که بر اساس قانون یا باید بر اساس توافق طرفین در متن عقد ذکر شده باشد که یکی از آنها در صورت بروز مشکلی معیّن یا عدم تعهد طرف مقابل حق فسخ داشته باشد؛ یا اینکه باید از طریق حکم مستقیم قانون صورت بگیرد که طبق شرایط خاصی برای جلوگیری از زیان یکی از طرفین این حق به او داده می‌شود.
امّا از نظر حقوقی شرایطی برای فسخ قرارداد وجود دارد که عبارتست از: قصد، که همان اراده شخص فسخ‌کننده برای این کار است، رضا که رضایت او برای فسخ است و اهلیت که همان شرط عاقل بودن و به سن قانونی رسیدن فسخ‌کننده است.
مراجع حل اختلاف
اگر طرفین عقد، اختلاف پیدا کنند مراجع مختلفی برای حل اختلاف در دستگاه قضا وجود دارد که بستگی به شرایط و نوع قرارداد و اختلاف پدید آمده دارد؛ مثلا اگر اختلاف طرفین در انعقاد قرارداد ماهیّت کیفری داشته باشد، مثلا جعل سند یا کلاهبرداری اتفاق افتاده باشد، پیگیری این مسئله فقط از طریق مرجع قضایی ممکن است اما در سایر موارد ممکن است طرفین به اختیار خود شخص یا اشخاص معینی را به عنوان داور و حکم برای حل اختلاف خود برگزینند. در این موارد که مرجع حل اختلاف توسط طرفین، داوری تعیین می‌شود بهتر است این کار را وکیل متخصص حوزه قراردادها که در این زمینه دانش و تجربه کافی دارد بر عهده بگیرد.
امّا نوع سندی که برای انعقاد قرارداد تنظیم شده نیز می‌تواند مرجع رسیدگی را تعیین کند، مثلا اگر عقد در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و سند رسمی تنظیم شده باشد، اجرای مفاد سند هم از طریق سازمان ثبت اسناد قابل پیگیری است و هم مراجع قضایی؛ ولی اگر سند قرارداد عادی باشد فقط مرجع قضایی صالح به رسیدگی خواهد بود.
تعهدات طرفین قرارداد
اشاره کردیم که تعهد همان موضوع عقد است که طرفین بر انجام کار یا پرداخت مبلغی توافق می‌کنند که در قراردادهای مختلف این تعهدها به دو دسته اصلی و فرعی تقسیم می‌شوند؛ تعهدات اصلی معمولا در قسمت موضوع قرارداد و به صورت مشخص و تیترگونه نوشته می‌شود که تعهد اصلی معامله است.
به عنوان مثال در قرارداد خرید کالایی مشخص از یک فروشگاه و تحویل آن در روزی مشخص به خریدار، اگر تأخیری در تحویل کالا صورت بگیرد در حقیقت فروشنده تعهد فرعی را نقض کرده و اگر اجرای تعهد در زمان دیگری نیز برای طرف معامله سودمند باشد، وی می‌تواند تنها برای متعهد متخلف جریمه در نظر بگیرد، امّا اگر کالایی تحویل داده نشود، تعهد اصلی زیر سوال رفته و خریدار می‌تواند از طریق مراجع قضایی اقدام و پیگیری کند.
گفتنی است که تعهدات طرفین معامله همواره مورد حمایت قانون است و اگر هر یک از طرفین به آنها عمل نکند با جریمه و ضمانت اجرا‌های تعریف شده در قانون مواجه خواهند شد که بستگی به نوع عقد و تخلف خواهد داشت.
اسناد قرارداد
برگه‌های قرارداد باید معمولا در دو نسخه تنظیم شوند و به امضای طرفین و دو شاهد رسیده باشند، البته در عقود رسمی معمولا سه نسخه از سند تنظیم می‌شود که یکی نزد دفتر اسناد می‌ماند.
سخن پایانی
تا اینجا با نکات مهم انعقاد قرارداد و شیوه صحیح نوشتن قرارداد آشنا شدید اما در تنظیم هر نوع قرارداد وجود مشاور زبده و باتجربه حقوقی می‌تواند ضروری باشد که با وجود پلتفرم حقوقی ترازو از این بابت نگران نخواهید بود.
۱. انعقاد قرارداد یعنی چه؟
انعقاد قرارداد یعنی اراده همزمان دو نفر به ایجاد یک رابطه حقوقی.
۲. تاریخ انعقاد قرارداد یعنی چه؟
معمولا افراد اول با هم مذاکره می‌کنند و در صورت تفاهم، قرارداد منعقد می‌شود. در واقع تاریخی که طرفین اراده جدی خود را برای ایجاد رابطه حقوقی اعلام می‌کنند، تاریخ انعقاد قرارداده نامیده می‌شود.
قرارداد
چرا نوشتن قرارداد اهمیت دارد؟
اگر خوب دقت کنید می بینید که برای برخی کارها هیچ قراردادی نداریم برخی قرارداد ها مکتوب و برخی حتی کلامی
هستند .
حال این سوالات مطرح است که آیا قراردادی که می نویسید همه فاکتورهای لازم را دارد؟ آیا نکات قانونی درآن رعایت
شده است؟ و یا در بیشتر موارد، به بحث و گفتگو با طرف مقابل و تنها نوشتن یک کُلّیت، بسنده کرده اید ؟
با نوشتن یک قرارداد محکم یک رابطه جدید حقوقی میان دو طرف برقرار می شود و طرفین با توجه به موضوع آن باید
تعهداتی را نسبت به یکدیگر انجام دهند. در صورتی که یکی از طرفین این قرارداد نسبت به تعهدات خود کوتاهی کند،
طرف دیگر می تواند به اقدامات قانونی متوسل شود تا طرف متقابل به اجرای تعهدات قانونی خود ملزم شود .
بنابراین مهم است که قرارداد نوشته شود و در زمان تنظیم آن، تمام پیش بینی های لازم توسط طرفین صورت پذیرد تا در
آینده در صورت بروز اختلافات، منافع طرفین به خطر نیفتد .
آیا قرارداد برای هر فعالیتی لازم است ؟
تهیه قرارداد باعث می شود که طرفین معامله در مورد موضوع قرارداد همکاری و به وظایف و مسئولیت های یکدیگر
آگاهی کامل داشته باشند . با این کار از سردرگمی ها و اختلافات آینده پیشگیری می کنید و یا در صورت وقوع مشکل می
توانید به این سند به عنوان مرجع حل اختلاف مراجعه کنید .
مشخص کردن چارچوب ها به صورت کتبی کمک می کند به درک درستی از وظایف و تعهدات یکدیگر برسیم .
فواید نوشتن یک قرارداد
– پیشگیری از هرگونه اختلاف احتمالی و دعوا در آینده
– رفع سوءتفاهمات بین طرفین
– مانع از بین رفتن وقت، از بین رفتن حق و حقوق و جلوگیری از ایجاد درگیری بین طرفین
– به حداقل رسیدن ضرر و زیانهای احتمالی
– ریز توافقات درج می شود و در صورت نیاز امکان رجوع به آنها به راحتی امکان پذیر است .
– از طرح دعوا در دادگاه ها و صرف وقت و هزینه های مازادی همچون حق الوکاله و مشاوره وکیل جلوگیری می شود .
تعریف قرارداد
عبارت است از توافق و تعهد ارادی دو طرف متشکل از یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر که طرفین ملزم به
رعایت آن می باشند . به طور مثال: در خرید زمین، آپارتمان مسکونی یا مغازه دو نفر توافق می کنند که یکی به عنوان فروشنده ملک خود را به
دیگری به عنوان خریدار بدهد و شخص خریدار در قبال آن پولی به فروشنده پرداخت می نماید .
نکته : در صورت فوت هر یک از طرفین، قائم مقام قانونی آنها ملزم به اجرای قرارداد هستند .
طرفین قرارداد
متشکل از یک یا چند انسان (شخص حقیقی) یا شرکتها و موسسات دولتی و غیر دولتی (شخص حقوقی) می باشند .
شرایط صحت تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی
۱- داشتن بلوغ عقل (اهلیت طرفین)
اهلیت را به دو دسته تقسیم می کنیم :
الف ) اهلیت تمتع : همان دارا بودن حقوق انسانی است یعنی حقوق و آزادی های مدنی که با تولد انسان شروع و با مرگ
تمام می شود .
ب) اهلیت استیفاء : شخص بتواند در اموال و حقوق خود تصرف کند و معاملاتی انجام دهد یعنی باید عاقل باشد و سن
شخص کمتر از ۱۸ سال نباشد .
۲- قصد و رضای طرفین :
طرفین معامله از انجام و اجرای قرارداد رضایت و شروط آن را قبول داشته باشند .
۳- مشروعیت معامله :
قرارداد با قوانین و مقررات و اعتقادات شرعی سازگار باشد .
۴- موضوع معامله باید قابل تشخیص باشد و کلی و مبهم نباشد :
یعنی اطلاعات کافی از موضوع معامله در قرارداد درج گردد .
شرایط عمومی و اساسی صحت قرارداد با اشخاص حقوقی
۱- داشتن بلوغ عقل (اهلیت طرفین)
۲- قصد و رضای طرفین
۳- مشروعیت معامله
۴- موضوع معامله باید قابل تشخیص باشد و کلی و مبهم نباشد
شرایط اختصاصی قرارداد با اشخاص حقوقی
در تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی علاوه بر داشتن شرایط عمومی به موارد زیر باید توجه کرد :
– اساس نامه شرکت
– آگهی تاسیس و تغییرات آخرین روزنامه رسمی :
مشخص شود قراردادی که نوشته می شود توسط چه کسی و یا چه کسانی و با چه شرایطی به امضاء خواهد رسید در واقع
چه افرادی حق امضاء دارند و همچنین موضوع فعالیت شرکت در روزنامه رسمی با موضوع انعقاد قراردادی که نوشته
شده است، تناسب داشته باشد .
در مقاله بعدی ارکان یک قرارداد را مورد بررسی قرار خواهیم داد .
تفاوت دستور و حکم تخلیه
فرض کنید طبق یک قرارداد ملک مسکونی خود را به شخصی برای مدت دو سال در سال ۹۲ اجاره داده اید، در سال ۹۴ موعد اجاره به پایان می رسد و از ایشان درخواست می کنید که ملک را تخلیه نماید اما این شخص از این امر سرباز می زند. در این صورت شما می توانید از طریق دستور تخلیه، مجددا ملک مورد نظر خود را تصرف کرده و ایشان را از ملک خارج کنید. البته باید .
توجه داشته باشید که بهره گیری از دستور تخلیه مستلزم وجود شرایطی است
شرایط لازم جهت صدور دستور تخلیه
- در قرارداد اجاره، مدت قيد شده باشد.
- قرارداد اجاره مربوط به اماكن غيرتجاري يا تجاري و فاقد سرقفلی باشد.
- دو شاهد ذيل قرارداد اجاره را امضاء كرده باشند
- مدت اجاره پايان يافته باشد.
- قرارداد اجاره در دو نسخه تنظيم و امضاء شده باشد.
طرفین دعوا در دستور تخلیه
در این دعوا شما به عنوان موجر یا مالک منافع ملک، خواهان هستید و طرف دیگر که مستاجر شماست، خوانده خواهد بود. همانطور که پیشتر نیز اشاره شده است در عقد اجاره، شما حتما لازم نیست که مالک عین یا به عبارتی منزل مورد نظر باشید، بلکه می توانید مالک منفعت باشید یعنی به عبارت دیگر ممکن است خود شما هم در ان منزل مستاجر بوده باشید اما طبق قراردادی که با صاحب اصلی ملک منعقد کرده اید این اختیار به شما داده شده باشد که بتوانید ملک را مجددا به دیگری اجاره دهید. برای اطلاعات بیشتر در این خصوص به مقاله اجاره مراجعه نمایید.
مرجع صالح برای رسیدگی به دستور تخلیه
مرجع صالح براي رسيدگي به دستور تخليه در قراردادهاي اجاره اعم از رسمي يا عادي، طبق ماده ۹ ازقانون شورای حل اختلاف، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است. در مورد قراردادهاي اجاره رسمي، مي توان تخليه ملك را از طريق اداره اجراي ثبت نيز انجام داد. اما در این زمینه باید به این امر توجه داشته باشید که اگر مکان مورد اجاره از نوع تجاری بوده و قرارداد برای سال ۵۶ و یا قبل از آن باشد، دیگر نمی توان به شورا مراجعه نمود بلکه در این خصوص بایستی به دادگاه صالح مراجعه نمود. دستور تخليه بدون تشكيل جلسه رسيدگي و فوراً و خارج از نوبت، رسيدگي و صادر مي شود و قابل اعتراض و تجديدنظر خواهي نيست اما در صورتی که مستأجر مدعي تمديد قرارداد اجاره باشد در اينصورت بايد شكايت خود را به دادگاه عمومي محل وقوع ملك اعلام نمايد، شكايت او مانع از انجام تخليه نيست مگر اينكه دادگاه رسيدگي كننده شكايت مستأجر را وارد بداند در اينصورت پس از اخذ تأمين مناسب، قرار توقيف عمليات اجرايي صادر مي گردد.
اجرای دستور تخلیه
اجراي دستور تخليه نيازمند صدور اجراييه نيست. مأمور ابلاغ مكلف است دستور تخليه را ظرف ٢٤ ساعت به مستأجر ابلاغ نمايد و در نسخه دوم رسيد دريافت كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد، اين موضوع را در ابلاغ نامه قيد و ظرف سه روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام كند.
نحوه جبران خسارت
اگر شما به عنوان صاحب ملک (صاحب عین یا منفعت) مدعي ورود خسارت به ملك باشید و يا بابت پول آب، برق و يا … طلبي از مستأجر داشته باشید، بايد ضمن دادخواست جداگانه با عنوان مطالبه ضرر و زيان يا بدهي، اقدام و گواهي دفتر شعبه دادگاهي كه پرونده در آنجا مطرح است را به اجراي احكام شوراي حل اختلاف تحويل دهید تا مبلغ وديعه را به مستأجر تحويل ندهند.
آ یا اجرای دستور تخلیه در غیاب مستاجر امکان پذیر است؟
پاسخ مثبت است؛ اگر در هنگام تخليه ملك، مستأجر حضور نداشته باشد و اثاثيه اي در آنجا باشد، مي توان با معرفي يك انبار عمومي و انتقال اموال به آنجا، تخليه ملك را انجام داد.
حکم تخلیه
برخي از قراردادهاي اجاره مشمول دستور تخليه نمی شوند برای مثال مدت اجاره پایان نیافته باشد، توسط دو نفر شاهد امضاء نشده و يا قرارداد با قيد مدت در دو نسخه تنظيم نشده باشد. در این صورت در پايان مدت اجاره، مالك مي بايست براي تخليه ملك با ارائه دادخواست در شوراي حل اختلاف و يا دادگاه محل وقوع ملك مراجعه نمايد.
طرفین دعوا در حکم تخلیه
خواهان دعوا، شما به عنوان موجر هستید كه می بایست دادخواست خود را به طرفيت مستأجر (خوانده دعوا) مطرح نمایید.
مرجع صالح برای رسیدگی به حکم تخلیه
در این خصوص می بایست میان قراردادهایی که در ان ها سرقفلی پیش بینی شده و موارد بدون این حق قائل به تفکیک شد به این صورت که:
- اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن مسكوني و يا اماكن تجاري بدون حق سرقفلي باشد، مرجع صالح، شوراي حل اختلاف محل وقوع ملك است
- اگر قرارداد اجاره مربوط به اماكن تجاري داراي حق سرقفلي باشد، در اينصورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملك است.
رأيي كه در مورد حكم تخليه صادر مي شود قابل تجديدنظرخواهي و در صورت غيابي بودن، قابل واخواهي مي باشد.
اجرای حکم تخلیه
پس از صدور رأي و قطعيت آن، با صدور اجراييه بنا به درخواست موجر، به مستأجر ابلاغ مي شود كه ظرف ١٠ روز از تاريخ ابلاغ، اقدام به تخليه ملك نمايد در غير اينصورت، دادگاه اقدام به تخليه ملك مي نمايد. اجراي حكم تخليه منوط بر اين است كه مبلغ وديعه اخذ شده از مستأجر توسط صاحب ملک اعم از این که صاحب عین باشد یا منفعت، به حساب سپرده دادگستري واريز گردد.
جبران خسارت
در ضمن دادخواست تخليه ميتوان خواسته هايي همچون مطالبه اجور معوقه و يا پرداخت خسارت و … را مطالبه نمود.
موسسه حقوقی رای مثبت با حضور وکلای مجرب وکیل پایه یک دادگستری و بهترین وکیل حقوقی و وکیل ملکی و وکیل قرارداد را که تخصص همان موضوع را دارد و پرونده های مشابه زیادی را کار کرده و به قولی چم وخم را خوب می داند برای دعوای شما انتخاب و بر می گزیند.
دستور تخلیه و حکم تخلیه :شرایط و مراحل تخلیه ملک مسکونی
ملکی
اگر موجر و مستاجر به توافق نرسند و مستاجر به تعهدات خود بر طبق قرارداد عمل نکند، موجر این امکان را دارد که به شورا و یا دادگاه مراجعه کند و برای گرفتن حکم تخلیه و قرارداد برای اختلاف چیست؟ دستور تخلیه اقدام کند. در ادامه شرایط و مراحل تخلیه ملک مسکونی را بررسی خواهیم کرد:
تخلیه منزل مسکونی به چه صورت است؟
مالک هر ملکی این حق را دارد که با اتمام و انقضای مدت زمان اجاره و یا با بروز برخی تخلفات توسط مستاجر برای تخلیه ملک مسکونی خود درخواست بدهد. اگر ملک تجاری اجاره داده شده باشد و مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۵۶ باشد، دادگاه باید بر طبق قوانین همین قانون برای فسخ اجاره و تخلیه ملک رای صادر کند. اما اگر روابط مستاجر و موجر بر طبق قانون سال ۱۳۷۶ باشد، شورای حل اختلاف با بررسی اجاره‌نامه برای تخلیه دستور صادر می‌کند.
چه شرایطی برای تخلیه ملک مسکونی وجود دارد؟
برای تخلیه ملک مسکونی زمانی می‌توان اقدام کرد که یکی از چهار مورد زیر وجود داشته باشد:
- باقی ماندن مستاجر در ملک و عدم تخلیه علیرغم اتمام زمان اجاره که در اجاره‌نامه ذکر شده است
- گذشت سه ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها بدون اینکه مبلغی از سوی مستاجر به موجر پرداخت شود
- استفاده غیر مشروع از ملک مورد اجاره توسط مستاجر
- انتقال ملک مورد اجاره به شخص دیگری توسط مستاجر
قرارداد میان موجر و مستاجر ممکن است به صورت رسمی و یا غیررسمی تنظیم شده باشد. اگر قرارداد رسمی بوده باشد، برای درخواست تخلیه و دریافت حکم تخلیه موجر باید به اداره ثبت اسناد مراجعه کند و با اخذ حکم تخلیه برای درخواست صدور اجراییه به همان دفتر اسناد رسمی که قرارداد اجاره در آن بسته شده قرارداد برای اختلاف چیست؟ مراجعه کنند.
دو شرط مهم در تنظیم قرارداد اجاره باید مورد توجه قرار گیرد:
- قرارداد اجاره باید به موجب قانون سال ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم شده باشد. این شرط اساسی به این منظور مقرر شده که طرفین به طور کامل نسبت به تکالیف خود آگاه باشند و امکان جعل یا الحاق قرارداد وجود نداشته باشد.
- دو نفر به عنوان شاهد باید وقوع عقد و صحت آن را گواهی کنند و قرارداد را امضا کنند.
مدارک لازم برای گرفتن حکم تخلیه
برای دریافت حکم تخلیه باید سند مالکیت و سند اجاره‌نامه را به همراه داشته باشید و یکی از شرایط صدور حکم تخلیه را اثبات کنید. برای درخواست صدور حکم تخلیه می‌توانید بر اساس ماده‌های ۱ و ۱۵ قانون قرارداد برای اختلاف چیست؟ ۱۳۶۲ یا ماده‌های ۱ و ۳ قانون ۱۳۷۶ و ماده ۴۹۴ قانون مدنی، اقدام کنید.
مراحل تخلیه منزل مسکونی
بعد از اثبات تحقق یکی از شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه، موجر با ارائه مدارک از دادگاه یا شورا درخواست می‌کند و با صدور حکم تا ۲۴ ساعت پس از صادر شدن حکم، مستأجر از آن مطلع می‌شود و حکم تخلیه به او ابلاغ می‌شود. مستأجر ۷۲ ساعت مهلت دارد که ملک اجاره شده را تخلیه کند و نمی‌تواند به حکم اعتراضی کند.
حکم تخلیه زمانی قابل اجرا است که موجر مبلغ ودیعه و یا پول پیشی که مستاجر به موجر داده بوده است را به او بازگرداند. تا زمانی که این مبلغ پرداخت نشود و رسید آن به مرکز قضایی تحویل داده نشود امکان اجرای حکم تخلیه وجود ندارد.
اگر مستاجر در زمان سکونت خود خسارتی به ملک وارد کرده باشد یا به موجر بدهکار باشد موجر برای دریافت بدهی یا خسارت باید به دادگاه یا شورای حل اختلاف درخواست بدهد و ادعای خود را ثابت کند.
در برخی موارد اگر مستاجر ثابت کند که قرارداد اجاره را تمدید کرده و یا موجر از سند جعلی برای درخواست خود استفاده کرده است، می‌توان مانع از اجرای حکم تخلیه شد.
اگر اجاره در قرارداد عادی باشد با قرارداد رسمی تفاوتی دارد و آن در این است که بر طبق ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 قرارداد اجاره عادی باید به وسیله 2 نفر به عنوان شاهد گواهی شود. علاوه بر این درخواست تخلیه برای ملکی که به منظور سکونت اجاره داده شده باید به شورای حل اختلاف ارائه شود و اگر ملک به قصد تجاری اجاره شده باشد مشمول پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی است و به دادگاه ارائه می‌شود.
یک نکته مهم که نباید فراموش کرد این است که اگر مستاجر با پایان زمان اجاره در ملک باقی بماند با او با توجه به توافقات و مواد قرارداد برخورد می‌شود. ممکن است در قرارداد توافق شده باشد که با انقضای مدت مبلغی به عنوان اجاره بهای پس از انقضا از مستاجر دریافت شود یا ممکن است با ادامه سکونت مستاجر بدون رضایت موجر مبلغی به عنوان وجه التزام عدم تخلیه عین مستاجره از مستاجر دریافت شود. اگر در قرارداد اجاره در این مورد توافقی وجود نداشته باشد و چیزی پیش‌بینی نشده باشد فرد غاصب باید اجرت المثل ایام تصرف را بپردازد. محاسبه این مبلغ با نظر کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.
در نهایت خوب است بدانید که برای درخواست تخلیه نیازی به ارسال اظهارنامه به مستاجر نیست.
اگر مدت اجاره به اتمام رسیده باشد مستاجر مکلف به تخلیه است و با توجه به قانونی که قرارداد بر طبق آن تنظیم شده با او برخورد خواهد شد.
مراجع رسیدگی به درخواست تخلیه
همانطور که ذکر شد اگر ملک مورد اجاره مسکونی باشد مرجع شورای حل اختلاف است اما اگر ملک تجاری بود مرجع دادگاه محل است.
گرفتن حکم تخلیه چقدر زمان می‌برد؟
بعد از صدور دستور تخلیه مستاجر سه روز برای تخلیه فرصت دارد.
اصولا دریافت حکم تخلیه یک هفته طول می‌کشد اما اگر نیاز باشد که موجر چیزی را اثبات کند ممکن است این مدت زمان کمی طولانی تر هم شود.
چطور دستور تخلیه را متوقف کنیم ؟
همانگونه که پیش از این گفته شد دستور تخلیه به صورت فوری اجرا می‌شود و مستاجر برای تخلیه ۳ روز زمان قرارداد برای اختلاف چیست؟ دارد و امکان اعتراض هم برای او وجود ندارد اما در برخی شرایط این امکان برای او فراهم شده که برای توقف دستور تخلیه اقدام کند.
به عبارت دیگر در دو حالت امکان توقف دستور تخلیه وجود دارد:
- مستاجر مدعی شود که قرارداد اجاره را تمدید کرده است
- مستاجر ادعا کند که سند مورد استفاده توسط موجر اصالت ندارد
یک نکته مهم که در این خصوص باید به آن اشاره کرد این است که به علت فوری بودن دستور تخلیه مستاجر فرصت ندارد که پیش از اتمام مهلت تخلیه عملیات تخلیه را متوقف کند. در نتیجه باید برای دادرسی فوری اقدام کند و بدون دادخواست دلایل خود را محکمه ارائه کند تا درخواستش مورد بررسی قرار گیرد.
فرق دستور تخلیه با حکم تخلیه چیست؟
دستور تخلیه در صورتی صادر می‌شود که رابطه موجر و مستأجر بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 باشد و شرایط آن قانون هم در اجاره نامه مورد توجه و مورد رعایت قرار گرفته باشد. برای مثال حتما باید دو شاهد قراراد اجاره ملک مسکونی را امضا کرده باشند. اما حکم تخلیه زمانی صادر می‌شود که بنا به هردلیلی این امکان وجود نداشته باشد که با استناد به قانون روابط موجر و مستاجر دستور تخلیه صادر کرد و در نتیجه نیاز به دادرسی باشد تا حکم صادر شود.
اگر به دنبال وکیل تخلیه ملک هستید، هم اکنون با گروه وکلای سزا آنلاین تماس حاصل نمایید.
اختلاف کارگران و کارفرمایان بر سر چیست؟
با وجود آ‌نکه تعداد پرونده‌های شکایات کارگری و کارفرمایی در چند سال گذشته از روند رو به رشدی برخوردار نبوده، اما کاهشی هم نداشته است. کارشناسان بازار کار، عدم واریز حق بیمه و سنوات، عدم پرداخت دستمزد قانونی، نبود امنیت شغلی، اخراج و تعدیل توسط کارفرما، ازدیاد قراردادهای سفید و اوضاع نامساعد اقتصادی را در این زمینه مؤثر می‌دانند.
با وجود آ‌نکه تعداد پرونده‌های شکایات کارگری و کارفرمایی در چند سال گذشته از روند رو به رشدی برخوردار نبوده، اما کاهشی هم نداشته است. کارشناسان بازار کار، عدم واریز حق بیمه و سنوات، عدم پرداخت دستمزد قانونی، نبود امنیت شغلی، اخراج و تعدیل توسط کارفرما، ازدیاد قراردادهای سفید و اوضاع نامساعد اقتصادی را در این زمینه مؤثر می‌دانند.
به گزارش خبرنگار ایسنا، اخیراً معاون روابط کار وزیر تعاون، کار و رفاه اجتماعی از تازه‌ترین آمار پرونده‌های شکایات کارگران خبر داده و اعلام کرده است: 218 هزار پرونده دعاوی کارگری و کارفرمایی در کشور در دست بررسی است.
به گفته سیدحسن هفده‌تن، دعاوی کارگری و کارفرمایی در کشور رقم بالایی را به خود اختصاص داده و سیستم فعلی رسیدگی به دعاوی کارگری در کشور کارساز نیست.
وی بر این باور است که تعداد شکایت‌های کارگری در حوزه روابط کار تاثیرپذیری زیادی از فضای اقتصادی کشور دارد و به همان اندازه که فضای اقتصاد کشور آشفته و خراب می‌شود، دعاوی کارگری و کارفرمایی هم افزایش می‌یابد.
معاون روابط کار وزیر کار در عین حال از تدوین مدل و طرح جدیدی برای رسیدگی به شکایات و دعاوی کارگری و کارفرمایی خبر داده و گفته است: این طرح از یک سال و نیم گذشته در دست تدوین است و سرعت و کیفیت رسیدگی به دعاوی را ارتقا می‌دهد.
به گزارش ایسنا، رتبه رابطه کارگر و کارفرما در ایران طی سال 2013 در بین 148 کشوری که در 11 شاخص ارزیابی شدند، 118 است که این شاخص بر اساس گزارش رقابت پذیری جهانی سال‌های 2013 تا 2014 اعلام شده است. از نگاه تحلیلگران بازار کار، مهمترین علت پایین بودن این شاخص، فضای بد اقتصادی و اعمال تحریم‌های ظالمانه علیه کشورمان عنوان شده و نوع سیستم رسیدگی به دعاوی و ریشه‌یابی دعاوی در کشور دارای مشکل است.
غلامرضا عباسی - رییس کانون عالی انجمن‌های صنفی کارگران کشور - در این باره می‌گوید: شرایط اقتصادی و رکود بازار در افزایش حجم پرونده‌های شکایات کارگران موثر بوده است چرا که کارفرمایان به دلیل اوضاع نامساعد اقتصادی و اعمال تحریم‌های خارجی به قراردادهای موقت و تسویه حساب‌های پیش از موعد روی آورده‌اند و این امر نارضایتی و اعتراض کارگران را به دنبال داشته است.
به اعتقاد وی وقتی کارفرما با رکود، نبود تقاضا در بازار و مشکلات نقدینگی مواجه می‌شود درصدد کاهش نیروی کار است و راه نجات خود را در انعقاد قراردادهای موقت کار و تعدیل نیروی کار می‌بیند.
البته رییس کانون عالی انجمن‌های صنفی کارگران کشور بر این نکته اذعان دارد که تا وقتی شرایط نابسامان اقتصاد کشور بهبود نیابد و از خروج خارج نشود نه تنها از وزارت کار بلکه از تشکل‌های کارگری هم کاری بر نمی آید.
عباسی اشاره‌ای هم به بدهی 110 هزار میلیارد تومانی دولت به تامین اجتماعی کرده و می‌گوید: این مساله عرصه را بر بیمه شدگان تنگ‌تر کرده و محدودیتهایی برای سازمان تامین اجتماعی به وجود آورده است به نحوی که منجر به اعتراض کارگران و بازنشستگان و طرح شکایات متعدد در مراجع حل اختلاف شده است.
به گزارش ایسنا، هم اکنون بیش از یک میلیون و 300 هزار کارگاه کوچک با سازمان تامین اجتماعی در ارتباط است که متاسفانه مکانیسم‌های نظارتی و بازرسی لازم در مورد آنها رعایت نمی‌شود.
یکی از دلایل تاکید کارشناسان برای اصلاح قانون کار، احیا و بازنگری مکانیسم‌های نظارتی است زیرا اهرم لازم در قانون کار برای نظارت و بازرسی از کارگاه‌ها پیش‌بینی نشده و باید قرارداد برای اختلاف چیست؟ مکانیسم جامع و کاملی در کارگاه‌ها به اجرا در آید تا کارفرمایان خود را موظف و متعهد به اجرای آن بدانند.
حمید رضا حاج اسماعیلی - کارشناس بازار کار - بیش از 70 درصد پرونده‌های شکایاتی که در ادارات کار و هیاتهای تشخیص و حل اختلاف رسیدگی می‌شود را مربوط به عدم واریز بیمه‌های سنواتی و معوق کارگران می‌داند.
او می‌گوید: این مشکل از آنجا ناشی می‌شود که کارگرانی که در گذشته در کارگاه‌های مختلفی کار کرده‌اند حق بیمه‌شان رد نشده و وقتی به سن بازنشستگی رسیده و دنبال سنوات خود برای دوران بازنشستگی می‌روند با حقیقت تلخ عدم واریز حق بیمه و سنوات از سوی کارفرما رو به رو می‌شوند در نتیجه به طرح شکایت در هیاتهای حل اختلاف برای بازگرداندن سابقه بیمه‌های خود متوسل می‌شوند.
به نظر می‌رسد مراجعه کارگران به ادارات کار و هیاتهای حل اختلاف برای پیگیری عدم واریز بیمه و سنوات به یکی از دغدغه‌های اساسی کارگران تبدیل شده و آینده و بازنشستگی آنها را تحت الشعاع قرار داده است.
یکی دیگر از علل تاثیرگذار در شکل‌گیری پرونده‌های کارگری و کارفرمایی، نبود امنیت شغلی و اعتراض به اخراج نیروی کار توسط کارفرمایان است.بسیاری از کارگران با وجود سابقه و سنوات بالا همچنان با قراردادهای کوتاه مدت مشغول کارند و آینده شغلی آنها تضمین نیست.
فعالان کارگری می‌گویند کارگرانی که با قراردادهای کوتاه مدت به کار گرفته می‌شوند همواره نگران از دست دادن کار خود هستند و امنیت شغلی ندارند. آنها می‌گویند عدم پرداخت دستمزد قانونی، عدم اطمینان از آینده شغلی، ترس از اخراج و مشکلات بیمه و بازنشستگی به اختلاف میان کارگران و کارفرمایان منجر شده و بر کار و تولید و زندگی آنها تاثیر گذاشته است.
رحمت الله پورموسی - دبیرکل کانون عالی شوراهای اسلامی کار کشور - بیشترین عامل شکایات کارگران را وجود قراردادهای سفید می‌داند که بخش عمده‌ای از دعاوی مراجع حل اختلاف را به خود اختصاص داده است.
او می‌گوید: یکی از مشکلات بزرگی که دامن‌گیر کارگران شده و در بالارفتن آمار پرونده‌های شکایات موثر بوده است،وضعیت قراردادهای کار است.در هیچ کجای دنیا کشوری پیدا نمی‌شود که 20 درصد قراردادهای آن در کارهای دائم باشد در حالی که در کشور ما 95 درصد کارگران دارای قرارداد موقت به ویژه در کارهای دائم هستند.
وی معتقد است: قراردادهای کار به ابزار دستی برای کارفرمایان مبدل شده تا هر زمان که بخواهند از آن علیه کارگران استفاده، نیروی کار را به راحتی اخراج و قرارداد کار را فسخ کنند.
این مقام مسوول کارگری می‌افزاید: متاسفانه برخی کارفرمایان با حقوق کمتر و بدون در نظر گرفتن مزایا نیروی کار را استخدام می‌کنند و در بدو استخدام، قرارداد سفید امضا با او می‌بندند و به بهانه حسن انجام کار، سفته و چک می‌گیرند تا کارگر را از طرح شکایت در مراجع قضایی بازدارند.
پور موسی درباره امکان شکایت کارگرانی که ناچار به بستن قرارداد سفید امضا می‌شوند، می‌گوید: این امکان برای کارگران وجود دارد ولی چون روند ثبت شکایت تا رسیدگی و به نتیجه رسیدن طولانی است کارگر مستاصل و درمانده شده و خود را درگیر یک پروسه طولانی نمی‌کند از آن گذشته مراجع حل اختلاف بر مبنای مستندات ارائه شده عمل می‌کنند.
به گزارش ایسنا، کارشناسان امر بر این باورند که تشکیل هیاتهای حل اختلاف در کاهش حجم پرونده‌های شکایات موثر بوده است. در گذشته شورای سازش وجود داشت ولی نحوه شکل‌گیری و ساز و کار آن چندان مطلوب و رضایتبخش نبود تا آنجا که حجم ورودی پرونده‌های ناشی از شکایت کارگران در دیوان عدالت اداری را بالا برد و ماهانه بین 300 تا 400 فقره پرونده به شعب دیوان عدالت اداری وارد می‌شد اما با تشکیل هیاتهای حل اختلاف در استان‌ها و ارائه آموزشهای لازم، این امر تا حدودی ساماندهی شد.
از نگاه کارشناسان، علت اصلی اختلاف میان کارگران و کارفرمایان، عدم آشنایی کارگران و کارفرمایان با حقوق قانونی و قانون کار است. برخی کارفرمایان قوانین را به درستی رعایت نمی‌کنند و با عدم تمکین از مفاد قانونی به ویژه در بحث مطالبات کارگران و رعایت مقررات به ایجاد اختلافات دامن می‌زنند در حالی که اگر قانون کار به درستی اجرا شود بسیاری از مشکلات و اختلافات میان کارفرما و کارگر نیز برطرف می‌شود و صیانت از نیروی کار و حفظ اشتغال موجود اتفاق می‌افتد.
امید است با بهبود اوضاع اقتصادی کشور، خروج از شرایط تحریمی و رکود و اصلاح بسیاری از ساختارها و رویه‌ها، کارفرمایان خود را به رعایت قانون ملزم بدانند و کارگران نیز در جهت آگاهی و آشنایی بیشتر با حقوق کار گام بردارند.
